Mutuo all’80% o al 100%: Qual è la Scelta Più Conveniente per Acquistare Casa?

• Data di pubblicazione: 21/06/2025
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Mutuo all’80% o al 100%: Qual è la Scelta Più Conveniente per Acquistare Casa?

Scopri tutte le differenze tra mutuo all’80% e mutuo al 100%, tassi applicati, vantaggi e rischi. I consigli dell’esperienza trentennale di Planet Immobiliare a Trezzano Rosa.
Acquistare una casa è una delle decisioni più importanti della vita. Che si tratti della prima abitazione o di un investimento, una delle domande più frequenti tra chi si avvicina al mercato immobiliare è: meglio richiedere un mutuo all’80% o al 100%? La risposta non è univoca: tutto dipende dalla propria situazione finanziaria, dal tipo di immobile, dalle agevolazioni disponibili e – non da ultimo – dalle politiche delle banche.

Planet Immobiliare, con oltre 30 anni di esperienza nel settore e profonda conoscenza del mercato di Trezzano Rosa e dei comuni limitrofi, ti aiuta a districarti tra opzioni, numeri e convenienze, per farti scegliere con consapevolezza.

Cosa significa mutuo all’80% o al 100%?
In termini tecnici, la percentuale fa riferimento al Loan to Value (LTV), ovvero il rapporto tra l’importo erogato dalla banca e il valore dell’immobile secondo perizia.

Mutuo all’80%: la banca finanzia fino all’80% del valore dell’immobile, e il restante 20% deve essere versato dal compratore con fondi propri.
Mutuo al 100%: la banca copre l’intero valore dell’immobile. È un’opzione meno frequente e soggetta a requisiti stringenti o garanzie accessorie.
Il Testo Unico Bancario (D.Lgs 385/1993) impone l’80% come soglia massima standard, a meno che non vengano fornite garanzie aggiuntive. Da qui, il diverso trattamento da parte degli istituti di credito.

Le caratteristiche principali: confronto tra 80% e 100%


Quando conviene il mutuo all’80%?
Il mutuo all’80% è sicuramente la formula più diffusa e vantaggiosa per chi dispone di una parte di capitale da investire. Le motivazioni sono diverse:

• Tassi d’interesse inferiori: la banca corre meno rischi e premia il richiedente con condizioni migliori.
• Maggiore possibilità di approvazione: soprattutto se il reddito è stabile e il profilo creditizio è buono.
• Minori costi assicurativi: le banche richiedono meno coperture accessorie.

Questo tipo di mutuo è particolarmente adatto a chi può sostenere un anticipo del 20%, magari grazie a risparmi familiari o vendita di un altro immobile.

Quando è possibile ottenere un mutuo al 100%?
Il mutuo al 100% può sembrare la soluzione ideale per chi non ha liquidità iniziale, ma è concesso solo in alcuni casi specifici:

1. Con garanzie integrative

• Fideiussioni bancarie o assicurative.
• Ipoteca su un altro immobile.
• Garante con reddito stabile.

2. Con garanzia statale – Fondo Consap
Previsto dalla Legge di Bilancio 2014 (art. 1, comma 48, L. 147/2013), il Fondo Garanzia Prima Casa Consap consente a determinate categorie di accedere a un mutuo coperto fino all’80% della quota capitale, favorendo così l’erogazione del 100%.

Requisiti principali:

• Acquisto di prima casa.
• ISEE sotto i 40.000 euro (50.000 per famiglie numerose).
• Importo massimo mutuo: 250.000 €.
• Non essere proprietari di altri immobili a uso abitativo.
• Immobile non di lusso (escluse categorie A/1, A/8, A/9).

Categorie prioritarie:

• Giovani under 36.
• Famiglie numerose (3 o più figli).
• Genitori single con figli minori.
• Inquilini di alloggi IACP o ERP.

Tassi di interesse a confronto
I mutui all’80% godono di una concorrenza bancaria maggiore e quindi di tassi più favorevoli, spesso fissi o variabili con spread contenuti.

I mutui al 100%, per contro, hanno tassi tendenzialmente più alti perché il rischio per la banca è superiore. Inoltre, le spese accessorie possono crescere per effetto di:

• Polizze obbligatorie.
• Costi di garanzia.
• Spread più elevato.
• Eccezione importante: se il mutuo al 100% è garantito dal Fondo Consap, le banche sono obbligate a rispettare il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), che ne limita l’onerosità.

Qual è il mutuo più conveniente oggi?
Nel 2025, con l’Euribor in lieve calo e i tassi BCE in fase di assestamento, la scelta tra mutuo fisso e variabile torna ad essere cruciale.

• Vantaggi del mutuo all’80%
• Più economico.
• Accesso a piani con rate contenute.
• Durata personalizzabile.
• Approvazione rapida.
• Vantaggi (limitati) del mutuo al 100%
• Nessuna necessità di anticipare liquidità.
• Accessibile con garanzie pubbliche o private.
• Utile per chi investe in immobili all’asta o a prezzo fortemente scontato.

Attenzione ai dettagli: non solo rate e interessi
Quando si valuta un mutuo – sia all’80% che al 100% – è fondamentale analizzare nel dettaglio ogni elemento contrattuale:

• TAEG reale (include tutte le spese).
• Penali per estinzione anticipata.
• Flessibilità nel cambio tasso (da fisso a variabile e viceversa).
• Durata sostenibile per il proprio bilancio familiare.

L’esperienza di Planet Immobiliare: un aiuto concreto per la tua casa
Planet Immobiliare, con sede a Trezzano Rosa, opera da oltre trent’anni nel settore immobiliare e conosce in profondità le dinamiche bancarie, legislative e territoriali.
Collaboriamo con istituti di credito affidabili e possiamo indirizzarti verso il mutuo più adatto a te, sulla base:

• delle tue esigenze di acquisto,
• della tua disponibilità economica,
• delle agevolazioni a cui puoi accedere.

Ti accompagniamo dal primo appuntamento alla firma del rogito, aiutandoti a compilare la richiesta per accedere al Fondo Consap, a ottenere una perizia affidabile e a interpretare ogni clausola contrattuale del tuo mutuo.

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