Detrazioni casa nel Modello 730/2026

• Data di pubblicazione: 01/08/2026
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Detrazioni casa nel Modello 730/2026

Guida completa alle spese immobiliari sostenute nel 2025: quali costi si possono recuperare, quali documenti conservare e quali errori evitare nella dichiarazione dei redditi 2026.

Detrazioni casa nel Modello 730/2026: guida a mutuo prima casa, spese notarili, affitto, provvigione immobiliare, ristrutturazioni, Ecobonus, Superbonus e bonus mobili.

Detrazioni casa nel Modello 730/2026: cosa può recuperare chi compra, vende, affitta o ristruttura un immobile

La dichiarazione dei redditi rappresenta ogni anno un momento importante per proprietari, acquirenti, inquilini e famiglie che hanno sostenuto spese legate alla casa.

Nel Modello 730/2026 devono essere indicate, in linea generale, le spese sostenute nel corso del 2025 che danno diritto a una detrazione dall’Irpef, a una deduzione dal reddito oppure al riconoscimento di una quota annuale relativa a lavori eseguiti negli anni precedenti.

Quando si parla di detrazioni fiscali sulla casa, però, è facile fare confusione.

Non tutte le somme pagate durante l’acquisto di un immobile sono recuperabili. Non tutte le spese del notaio sono detraibili. Il fatto che un costo sia collegato a un mutuo non significa automaticamente che possa essere inserito nel 730.

Anche per affitto, ristrutturazione, efficientamento energetico, mobili, barriere architettoniche e locazioni brevi esistono requisiti differenti.

Per questo motivo è essenziale distinguere:

• la natura della spesa;
• la data del pagamento;
• il soggetto che l’ha effettivamente sostenuta;
• la tipologia di immobile;
• l’eventuale utilizzo come abitazione principale;
• la documentazione disponibile;
• la modalità con cui è stato effettuato il pagamento.
• Questa guida, personalizzata per Planet Immobiliare, analizza le principali agevolazioni fiscali collegate al mondo immobiliare e chiarisce quali controlli effettuare prima di presentare il Modello 730/2026.

Detrazione e deduzione non sono la stessa cosa

Il primo errore da evitare è confondere detrazione e deduzione.

La deduzione riduce il reddito complessivo sul quale vengono calcolate le imposte. La detrazione, invece, riduce direttamente l’imposta lorda dovuta dal contribuente.

Gli interessi passivi del mutuo prima casa, le provvigioni dell’agenzia immobiliare e molti bonus edilizi rientrano normalmente tra le detrazioni, non tra le deduzioni.

Dire che una spesa “si scarica” può essere utile nel linguaggio comune, ma non descrive con precisione il funzionamento fiscale.

Se, per esempio, una spesa beneficia di una detrazione del 19%, il vantaggio fiscale teorico corrisponde al 19% dell’importo ammesso, entro i limiti previsti dalla legge e nei limiti dell’imposta effettivamente dovuta, salvo le particolari disposizioni previste per alcune detrazioni.

Modello 730/2026: quali spese immobiliari devono essere controllate

Tra le voci più importanti per chi possiede, acquista, affitta o ristruttura una casa troviamo:

• interessi passivi e oneri accessori del mutuo ipotecario;
• spese notarili riferite alla stipula del mutuo;
• provvigioni corrisposte all’agenzia immobiliare;
• canoni di locazione dell’abitazione principale;
• spese per ristrutturazione edilizia;
• interventi di riqualificazione energetica;
• lavori per l’eliminazione delle barriere architettoniche;
• acquisto di mobili e grandi elettrodomestici;
• quote condominiali relative a interventi agevolati;
• rate residue di bonus edilizi maturati negli anni precedenti;
• redditi e ritenute derivanti dalle locazioni brevi.
• La dichiarazione precompilata può contenere molti di questi dati, trasmessi all’Agenzia delle Entrate da banche, assicurazioni, amministratori di condominio, intermediari immobiliari e altri soggetti. La presenza automatica di una spesa, però, non dimostra da sola che il contribuente possieda tutti i requisiti necessari per usufruire dell’agevolazione.

Allo stesso modo, l’assenza di una voce non significa necessariamente che la detrazione sia perduta. Potrebbe essere necessario integrare il modello con la documentazione corretta.

L’Agenzia delle Entrate può infatti controllare non soltanto l’esistenza della spesa, ma anche i requisiti soggettivi, come l’effettiva destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

Spese notarili per l’acquisto della prima casa: quali sono detraibili

La parcella notarile è una delle voci che genera più dubbi dopo il rogito.
La regola fondamentale è separare chiaramente:

1.    l’atto di compravendita;
2.    il contratto di mutuo.

Sono potenzialmente detraibili, come oneri accessori al mutuo, le spese notarili direttamente riferite alla stipula del finanziamento ipotecario destinato all’acquisto dell’abitazione principale.

Possono rientrare, per esempio:

• l’onorario del notaio relativo all’atto di mutuo;
• le spese sostenute dal notaio per conto del cliente;
• le formalità relative all’iscrizione dell’ipoteca;
• gli eventuali costi ammessi per la cancellazione dell’ipoteca;
• altri oneri strettamente collegati all’accensione del finanziamento.

Sono invece escluse dalla detrazione prevista per il mutuo:

• l’onorario notarile relativo al contratto di compravendita;
• le imposte di registro, ipotecaria e catastale;
• l’Iva pagata sul trasferimento dell’immobile;
• le spese notarili che riguardano esclusivamente il passaggio di proprietà;
• le spese per l’incasso delle rate;
• i costi non direttamente collegati al finanziamento;
• le spese di assicurazione dell’immobile.
• La distinzione dovrebbe risultare dalla fattura del notaio.

Quando la parcella contiene sia l’atto di compravendita sia l’atto di mutuo, è opportuno che le due componenti siano indicate separatamente. In assenza di una suddivisione chiara, il contribuente potrebbe avere difficoltà a dimostrare quale quota sia effettivamente riferibile al finanziamento.

Le spese notarili detraibili non dispongono di un massimale autonomo. Si sommano agli interessi passivi e agli altri oneri accessori del mutuo, concorrendo al limite complessivo previsto per l’abitazione principale.

Esempio pratico

Supponiamo che nel 2025 siano stati pagati:

• 3.200 euro di interessi passivi;
• 600 euro di spese notarili relative all’atto di mutuo;
• 2.500 euro di spese notarili relative alla compravendita.

Nel calcolo della detrazione potranno essere considerati, in presenza di tutti i requisiti, i 3.200 euro di interessi e i 600 euro riferiti al mutuo.I 2.500 euro relativi alla compravendita non potranno invece essere inseriti come oneri accessori del finanziamento.

Detrazione degli interessi sul mutuo prima casa

Per i mutui ipotecari stipulati per acquistare l’abitazione principale è riconosciuta, in presenza dei requisiti previsti, una detrazione Irpef del 19% su un importo massimo complessivo di 4.000 euro annui.

Il limite comprende:

• interessi passivi;
• oneri accessori ammessi;
• quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
• Il beneficio fiscale massimo teorico è quindi pari a: 4.000 euro × 19% = 760 euro all’anno.

In caso di mutuo cointestato, il limite è normalmente riferito al contratto e deve essere ripartito tra gli intestatari in base alla quota sostenuta, salvo le eccezioni previste, come quella del coniuge fiscalmente a carico.

Requisiti principali

Per accedere alla detrazione è necessario verificare almeno i seguenti elementi:

• il finanziamento deve essere un mutuo ipotecario;
• deve essere finalizzato all’acquisto dell’immobile;
• il contribuente deve essere intestatario del mutuo;
• il contribuente deve essere proprietario dell’immobile, anche per una quota;
• l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale entro il termine previsto;
• l’acquisto e la stipula del mutuo devono rispettare la relazione temporale stabilita dalla normativa;
• gli interessi devono essere rimasti effettivamente a carico del contribuente.
• Per abitazione principale si intende, in questo contesto, l’immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Esistono regole specifiche per:

• immobili sottoposti a ristrutturazione;
• immobili acquistati già locati;
• trasferimenti per motivi di lavoro;
• personale delle Forze armate e di polizia;
• separazione e divorzio;
• accollo del finanziamento;
• surroga del mutuo;
• rinegoziazione del contratto.

La verifica deve quindi essere eseguita sul singolo caso e non soltanto sulla certificazione annuale rilasciata dalla banca.

Mutuo superiore al prezzo di acquisto: attenzione al calcolo

Quando il capitale erogato dalla banca supera il costo fiscalmente riconosciuto per l’acquisto dell’immobile, non tutti gli interessi pagati sono necessariamente detraibili.

La quota agevolabile deve essere proporzionata al costo di acquisizione dell’immobile, aumentato degli oneri accessori ammessi.

Questo controllo è particolarmente importante quando il mutuo finanzia contemporaneamente:

• l’acquisto della casa;
• lavori di ristrutturazione;
• mobili e arredamento;
• estinzione di altri debiti;
• spese personali;
• esigenze di liquidità.
  
  

La banca comunica l’importo complessivo degli interessi pagati, ma non sempre può conoscere l’esatta destinazione delle somme o la presenza di tutti i requisiti personali del contribuente.

Quando un unico mutuo presenta finalità differenti, le quote devono essere trattate correttamente e inserite negli specifici righi della dichiarazione.

Mutuo per la seconda casa: la detrazione non è generalmente riconosciuta

Per i mutui stipulati oggi per acquistare una seconda casa, una casa vacanze o un immobile da investimento, la detrazione ordinaria del 19% prevista per l’abitazione principale non è generalmente applicabile.
Possono esistere regimi particolari relativi a contratti molto datati oppure a finanziamenti destinati alla costruzione o alla ristrutturazione dell’abitazione principale, ma non devono essere confusi con il mutuo contratto per acquistare una casa non destinata a dimora abituale.
È quindi scorretto applicare automaticamente alla seconda casa le regole fiscali della prima casa.

Prima di inserire gli interessi nel Modello 730/2026 è necessario controllare:

la data del contratto;
la finalità indicata nell’atto;
la destinazione dell’immobile;
la titolarità del mutuo;
il periodo in cui l’abitazione è stata utilizzata come dimora principale.

Provvigione dell’agenzia immobiliare: una detrazione spesso dimenticata

Chi nel 2025 ha acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale può detrarre il 19% dei compensi pagati all’agenzia immobiliare, entro un importo massimo di spesa pari a 1.000 euro.

Il risparmio fiscale massimo teorico è quindi pari a:1.000 euro × 19% = 190 euro.

Il limite riguarda l’unità immobiliare e deve essere ripartito tra gli eventuali comproprietari in base alla quota di spesa effettivamente sostenuta.

Documenti da conservare

Per usufruire della detrazione sono particolarmente importanti:

• la fattura dell’agenzia immobiliare;
• la prova del pagamento tracciabile;
• il rogito o la documentazione relativa all’acquisto;
• la corrispondenza tra chi sostiene la spesa e chi richiede la detrazione;
• la destinazione dell’immobile ad abitazione principale.
• Per la maggior parte degli oneri detraibili al 19% è richiesta una modalità di pagamento tracciabile, come bonifico, carta di debito, carta di credito, carta prepagata o assegno.

La detrazione non è riconosciuta per l’acquisto di un immobile destinato esclusivamente a seconda casa o investimento.
Inoltre, la provvigione pagata dal venditore non rientra in questa specifica agevolazione, che riguarda il compenso corrisposto dall’acquirente per l’acquisto dell’abitazione principale.

Detrazione per l’affitto nel Modello 730/2026

Le detrazioni per gli inquilini dipendono da diversi fattori:

• tipologia del contratto;
• reddito complessivo;
• età dell’inquilino;
• destinazione dell’immobile;
• numero di intestatari del contratto;
• periodo di utilizzo come abitazione principale;
• eventuale trasferimento della residenza per lavoro.
• Gli importi devono essere rapportati ai giorni dell’anno nei quali l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale e alla percentuale di spettanza del singolo intestatario.

Contratti a canone libero

Per gli inquilini titolari di un contratto stipulato o rinnovato ai sensi della legge sulle locazioni abitative, la detrazione è pari a:

300 euro con reddito complessivo fino a 15.493,71 euro;
150 euro con reddito superiore a 15.493,71 euro e fino a 30.987,41 euro.
Oltre tale soglia non spetta la detrazione ordinaria prevista per questa categoria.

Contratti a canone concordato

Per i contratti a regime convenzionale o canone concordato, la detrazione è pari a:

495,80 euro con reddito complessivo fino a 15.493,71 euro;
247,90 euro con reddito superiore a 15.493,71 euro e fino a 30.987,41 euro.

Le detrazioni per i contratti a canone libero e concordato, con le rispettive soglie reddituali, sono riepilogate anche nella guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate dedicata alle locazioni.

Detrazione affitto giovani under 31

I giovani di età compresa tra 20 e 31 anni non compiuti possono beneficiare, in presenza dei requisiti, di una detrazione pari al 20% del canone annuo.

L’importo:

• non può essere inferiore a 991,60 euro;
• non può essere superiore a 2.000 euro;
• spetta per i primi quattro anni dalla stipula del contratto.

L’agevolazione richiede inoltre:

• un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro;
• un contratto relativo a un immobile o a una porzione di immobile;
• la destinazione dell’alloggio a residenza del giovane;
• che l’immobile sia diverso dall’abitazione principale dei genitori o dei soggetti cui il giovane è affidato;
• il rispetto dei requisiti per ciascun periodo d’imposta.
• È importante sottolineare che il beneficio può essere utilizzato per quattro anni, non per tre.

Questa differenza può incidere in modo concreto sulla dichiarazione di chi ha stipulato il contratto negli anni precedenti.

Lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza

Una detrazione specifica è prevista per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo e prendono in locazione un’abitazione principale.

In linea generale:

• il nuovo comune deve trovarsi ad almeno 100 chilometri da quello precedente;
• deve essere situato fuori dalla regione di provenienza;
• il contribuente deve essere un lavoratore dipendente;
• l’abitazione deve essere situata nel nuovo comune di residenza o in un comune limitrofo;
• la detrazione può essere utilizzata per i primi tre anni dal trasferimento.

L’importo è pari a:

991,60 euro con reddito fino a 15.493,71 euro;
495,80 euro con reddito superiore a 15.493,71 euro e fino a 30.987,41 euro.

Oltre 30.987,41 euro non spetta questa specifica detrazione.
L’agevolazione per i lavoratori trasferiti ha quindi requisiti differenti rispetto al bonus affitto destinato ai giovani.

Cedolare secca e locazioni brevi

Dal lato del proprietario, la dichiarazione deve riportare correttamente i redditi degli immobili concessi in locazione, distinguendo tra tassazione ordinaria e cedolare secca.

Per le locazioni brevi, l’aliquota della cedolare secca è pari al 21% per i redditi riferiti a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente.

Per le ulteriori unità immobiliari destinate alla locazione breve si applica l’aliquota del 26%.

Quando interviene un intermediario immobiliare o un portale telematico che incassa il canone o interviene nel pagamento, nella dichiarazione possono essere presenti anche i dati delle ritenute risultanti dalla Certificazione Unica.

Proprietari, comodatari e sublocatori devono verificare la corrispondenza tra:

• contratti stipulati;
• somme effettivamente incassate;
• ritenute applicate;
• unità immobiliari dichiarate;
• immobile scelto per l’aliquota del 21%;
• eventuali spese o servizi aggiuntivi.

Bonus ristrutturazione per le spese sostenute nel 2025

Il Modello 730/2026 accoglie le spese di recupero del patrimonio edilizio pagate nel 2025 e le rate relative a interventi eseguiti negli anni precedenti.

Per le spese sostenute nel 2025, la disciplina prevede in generale:

• una detrazione del 36%;
• un limite massimo di spesa pari a 96.000 euro per unità immobiliare;
• l’elevazione al 50% quando ricorrono le condizioni previste per gli interventi effettuati sull’abitazione principale dal proprietario o dal titolare di un diritto reale.

La distinzione è molto importante.

Non basta che l’immobile venga utilizzato come abitazione principale da una persona qualsiasi. È necessario verificare:

• chi sostiene effettivamente la spesa;
• quale titolo possiede sull’immobile;
• chi è intestatario delle fatture;
• chi esegue il pagamento;
• quando l’immobile viene destinato ad abitazione principale;
• se il contribuente possiede o meno un diritto reale sull’unità.

Quali interventi possono rientrare

A seconda della tipologia di immobile e delle opere eseguite, possono rientrare nell’agevolazione:

• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• interventi sulle parti comuni condominiali;
• opere per la sicurezza dell’immobile;
• interventi ordinari per l’eliminazione delle barriere architettoniche;
• realizzazione o acquisto di autorimesse e posti auto pertinenziali nei casi ammessi;
• interventi finalizzati al risparmio energetico rientranti nell’articolo 16-bis del Tuir;
• spese tecniche e di progettazione;
• perizie e sopralluoghi;
• oneri strettamente collegati ai lavori agevolati.

Bonifico parlante e documenti

Il pagamento deve normalmente essere eseguito mediante bonifico parlante, nel quale devono risultare:

• la causale prevista per l’agevolazione;
• il codice fiscale del beneficiario;
• il codice fiscale o la partita Iva del destinatario del pagamento.

È inoltre necessario conservare:

• fatture;
• ricevute dei bonifici;
• abilitazioni amministrative;
• eventuali dichiarazioni sostitutive;
• dati catastali;
• delibere condominiali;
• ripartizioni millesimali;
• documentazione tecnica;

eventuali comunicazioni ENEA.

Ecobonus e riqualificazione energetica

Per le spese di riqualificazione energetica sostenute nel 2025, l’aliquota ordinaria è stata rimodulata.

In generale, la detrazione è pari:

al 36%;
al 50% quando l’intervento riguarda l’abitazione principale e ricorrono i requisiti previsti dalla normativa.
I limiti di spesa o di detrazione non sono uguali per tutti i lavori e devono essere verificati in base alla tipologia dell’intervento.

Tra gli interventi potenzialmente interessati troviamo:

• isolamento termico;
• sostituzione di serramenti;
• schermature solari;
• pompe di calore;
• impianti ad alta efficienza;
• coibentazioni;
• interventi sull’involucro dell’edificio;
• sistemi di regolazione e controllo;
• altri lavori ammessi dalla normativa.

Comunicazione ENEA

Per molti interventi è necessario trasmettere all’ENEA la scheda descrittiva entro 90 giorni dalla data di fine lavori.

Il contribuente deve conservare:

• la ricevuta di trasmissione;
• il codice identificativo della pratica;
• le asseverazioni eventualmente richieste;
• l’Attestato di prestazione energetica, quando necessario;
• le fatture;
• i bonifici;
• le dichiarazioni di conformità;
• la documentazione rilasciata dal tecnico.

Caldaie alimentate esclusivamente da combustibili fossili

Dal 2025 non sono più agevolabili, nell’ambito delle detrazioni edilizie considerate, gli interventi di sostituzione o nuova installazione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate esclusivamente da combustibili fossili.

Devono quindi essere valutate, in base alla tipologia dell’edificio e dell’intervento:

• pompe di calore;
• sistemi ibridi ammessi;
• impianti alimentati da fonti rinnovabili;
• tecnologie ad alta efficienza;
• interventi complessivi sull’involucro e sugli impianti.

Prima di avviare i lavori è sempre consigliabile verificare la soluzione con un tecnico abilitato.

Superbonus nel Modello 730/2026: una disciplina ormai molto selettiva

Per le spese sostenute nel 2025, il Superbonus è sceso al 65% ed è rimasto applicabile soltanto a determinate categorie di beneficiari e a interventi che rispettavano specifiche condizioni maturate entro il 15 ottobre 2024.

A seconda della tipologia dell’intervento, le condizioni potevano riguardare:

• presentazione della Cilas;
• adozione della delibera condominiale;
• presentazione dell’istanza per il titolo abilitativo;
• interventi di demolizione e ricostruzione già avviati;
• presenza degli altri requisiti tecnici, energetici e soggettivi.

Non è quindi corretto considerare il Superbonus 2025 come una misura liberamente accessibile per nuovi lavori avviati durante l’anno.

Nel Modello 730/2026 devono essere gestite soprattutto:

le spese relative a cantieri già avviati;
le quote annuali delle detrazioni maturate;
gli interventi che rispettano le condizioni transitorie;

le spese che non sono già state oggetto di sconto in fattura o cessione del credito.
La disciplina del Superbonus è stata modificata numerose volte e presenta regole differenti in materia di:

• beneficiari;
• aliquote;
• ripartizione delle quote;
• asseverazioni;
• visto di conformità;
• congruità delle spese;
• cessione del credito;
• sconto in fattura;
• lavori condominiali;
• immobili danneggiati da eventi sismici.

Per questo motivo è opportuno evitare semplificazioni e verificare ogni pratica con un tecnico abilitato e un consulente fiscale.

Bonus barriere architettoniche al 75%

Il 31 dicembre 2025 ha segnato la scadenza della detrazione specifica del 75% per gli interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici esistenti.

Le spese sostenute nel 2025, se rispettano i requisiti tecnici e documentali, possono essere indicate nel Modello 730/2026.

La misura non deve essere confusa con:

• gli interventi per le barriere architettoniche ammessi nella detrazione ordinaria per ristrutturazione;
• gli interventi eventualmente collegati al Superbonus;
• generici lavori di rinnovamento;
• opere prive dei requisiti tecnici previsti;
• semplici interventi estetici o di manutenzione non funzionali all’accessibilità.

Dal 2026, in assenza della proroga della detrazione speciale al 75%, gli interventi possono rientrare nelle agevolazioni ordinarie quando rispettano tutte le relative condizioni.

Bonus mobili ed elettrodomestici

Per gli acquisti effettuati nel 2025, il bonus mobili riconosce una detrazione Irpef del 50% su una spesa massima di 5.000 euro, comprensiva delle eventuali spese di trasporto e montaggio.

Il beneficio massimo teorico è quindi pari a:

5.000 euro × 50% = 2.500 euro, da ripartire secondo le regole previste.

Collegamento con la ristrutturazione

Il bonus mobili è collegato a un intervento di recupero edilizio agevolato.

Non è sufficiente:

• acquistare mobili per una casa nuova;
• arredare un immobile appena comprato;
• sostituire spontaneamente gli elettrodomestici;
• cambiare l’arredamento senza avere avviato lavori ammessi.

L’intervento che dà diritto al bonus deve essere iniziato prima della data di acquisto dei mobili o degli elettrodomestici.

Il pagamento dei lavori può invece avvenire anche successivamente, purché sia possibile dimostrare che l’intervento è iniziato prima dell’acquisto.

Beni che possono rientrare

Possono rientrare, per esempio:

• letti;
• armadi;
• cassettiere;
• librerie;
• tavoli;
• sedie;
• divani;
• poltrone;
• materassi;
• apparecchi di illuminazione;
• grandi elettrodomestici che rispettano le classi energetiche richieste.

Non rientrano generalmente:

• porte;
• pavimentazioni;
• tende;
• tendaggi;
• complementi d’arredo;
• soprammobili;
• piccoli elettrodomestici non compresi nell’agevolazione.

Modalità di pagamento

Il pagamento deve essere effettuato con:

bonifico;
carta di debito;
carta di credito.

Non sono ammessi il pagamento in contanti e mediante assegno.

È necessario conservare:

• ricevuta del pagamento;
• fattura;
• scontrino parlante con natura, qualità e quantità dei beni;
• documentazione relativa all’intervento edilizio;
• prova della data di avvio dei lavori.

Spese condominiali e lavori sulle parti comuni

Chi vive in condominio deve controllare attentamente le certificazioni rilasciate dall’amministratore.

Nella dichiarazione precompilata possono comparire le quote comunicate per:

• lavori di ristrutturazione;
• riqualificazione energetica;
• interventi antisismici;
• eliminazione delle barriere architettoniche;
• lavori sulle parti comuni;
• altre opere agevolate.

La detrazione del singolo condomino dipende:

• dalla quota attribuita;
• dalla certificazione dell’amministratore;
• dall’effettivo pagamento della quota condominiale;
• dalla data del bonifico eseguito dal condominio;
• dal rispetto degli adempimenti previsti;
• dalla corretta comunicazione dei dati all’Agenzia delle Entrate.

La presenza della spesa nella dichiarazione precompilata deve comunque essere verificata con la certificazione dell’amministratore.

Cosa succede alle detrazioni quando la casa viene venduta

In caso di vendita dell’immobile, le rate residue delle detrazioni edilizie si trasferiscono normalmente all’acquirente persona fisica, salvo che le parti stabiliscano diversamente nell’atto di compravendita.

Questo elemento deve essere affrontato prima del rogito.

Le parti devono decidere chiaramente se:

• le rate residue resteranno al venditore;
• le rate passeranno all’acquirente;
• l’accordo sarà riportato nell’atto notarile.

La scelta può incidere sulla trattativa economica e sul valore complessivo dell’operazione.

Esistono regole differenti quando la detrazione è stata sostenuta da:

• un inquilino;
• un comodatario;
• un familiare convivente;
• un soggetto diverso dal proprietario.

In queste situazioni la detrazione può restare al soggetto che ha sostenuto la spesa anche dopo la vendita dell’immobile.

Nuovo limite alle detrazioni per redditi superiori a 75.000 euro

Dal periodo d’imposta 2025 è stato introdotto un limite complessivo alla fruizione di determinate detrazioni per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro.

Il limite dipende principalmente da:

• livello del reddito complessivo;
• numero di figli fiscalmente a carico.

Per i contribuenti con reddito superiore a 100.000 euro si applica un importo base inferiore rispetto a quello previsto per chi possiede un reddito compreso tra 75.000 e 100.000 euro.

L’importo viene poi modulato attraverso specifici coefficienti collegati alla situazione familiare.

Non tutte le spese vengono trattate nello stesso modo e alcune voci sono escluse dal meccanismo.

Inoltre, per gli oneri derivanti da contratti, mutui o rapporti continuativi, può assumere rilievo anche la data nella quale è stato stipulato il contratto.

Per i contribuenti con redditi elevati non è quindi sufficiente verificare la percentuale teorica della singola detrazione. È necessario controllare anche il plafond complessivo effettivamente applicabile.

Documenti da conservare per il Modello 730/2026

Una corretta dichiarazione parte da un archivio ordinato.

A seconda della spesa, possono essere necessari:

• atto di compravendita;
• contratto di mutuo;
• certificazione annuale della banca;
• fattura del notaio con distinzione tra compravendita e mutuo;
• fattura dell’agenzia immobiliare;
• ricevuta del pagamento tracciabile della provvigione;
• contratto di locazione registrato;
• ricevute dei canoni pagati;
• fatture relative ai lavori;
• bonifici parlanti;
• Cila, Scia o altri titoli edilizi;
• dichiarazioni sostitutive;
• certificazioni dell’amministratore di condominio;
• delibere assembleari;
• tabelle di ripartizione delle spese;
• asseverazioni tecniche;
• Attestato di prestazione energetica;
• pratica e ricevuta ENEA;
• ricevute di acquisto dei mobili;
• documentazione degli elettrodomestici;
• prove della destinazione ad abitazione principale;
• atti relativi alla successione;
• accordi sul trasferimento delle rate residue.
• La documentazione deve essere coerente.

Il nominativo indicato sulla fattura, il soggetto che esegue il pagamento, il titolare del diritto sull’immobile e il beneficiario indicato nel 730 devono rispettare le regole della specifica agevolazione.

Gli errori più frequenti da evitare

Tra gli errori più comuni nelle detrazioni casa troviamo:

1. detrarre tutta la fattura del notaio senza separare mutuo e compravendita;
2. considerare detraibili le imposte versate per il rogito;
3. inserire gli interessi di un mutuo per seconda casa come se riguardassero l’abitazione principale;
4. dimenticare la provvigione dell’agenzia immobiliare pagata dall’acquirente;
5. non conservare la ricevuta del pagamento tracciabile;
6. confondere il bonus affitto giovani con quello per lavoratori trasferiti;
7. considerare tre anni anziché quattro per la detrazione affitto giovani;
8. non rapportare la detrazione affitto ai giorni e alla quota di intestazione;
9. pagare lavori edilizi con un bonifico ordinario quando è richiesto quello parlante;
10. acquistare mobili prima dell’avvio dell’intervento di ristrutturazione;
11. omettere la comunicazione ENEA nei casi in cui è prevista;
12. non verificare il trasferimento delle rate residue in caso di vendita;
13. affidarsi completamente ai dati precompilati senza controllare i requisiti;
14. non considerare il nuovo limite per redditi superiori a 75.000 euro;
15. non verificare la corrispondenza tra fatture, pagamenti e soggetto beneficiario;
16. confondere l’anno della dichiarazione con quello in cui è stata sostenuta la spesa.

Casa, fiscalità e valore dell’immobile

Le agevolazioni fiscali non incidono soltanto sulla dichiarazione dei redditi.

Possono influire anche:

• sul valore commerciale della casa;
• sulla documentazione da presentare;
• sulla strategia di vendita;
• sulla trattativa con l’acquirente;
• sulle tempistiche necessarie per arrivare al rogito.

Una casa ristrutturata con pratiche regolari, fatture disponibili, impianti documentati, interventi energetici certificati e una chiara gestione delle detrazioni residue offre maggiore trasparenza agli acquirenti.

Al contrario, bonus utilizzati senza documentazione completa, difformità edilizie, pratiche ENEA mancanti o dubbi sul trasferimento delle rate possono rallentare la trattativa e creare criticità prima dell’atto notarile.

Quando si prepara un immobile per la vendita è quindi utile verificare non soltanto la conformità catastale e urbanistica, ma anche:

• quali lavori sono stati eseguiti;
• quando sono iniziati e terminati;
• chi ha sostenuto le spese;
• quali detrazioni sono ancora in corso;
• chi continuerà a beneficiare delle rate residue;
• quali documenti saranno consegnati all’acquirente;
• quali interventi hanno migliorato la classe energetica;
• come presentare correttamente le migliorie effettuate;

se i lavori risultano coerenti con lo stato attuale dell’immobile.

Una verifica preventiva permette di individuare eventuali documenti mancanti prima che il problema emerga durante una proposta di acquisto, una richiesta di mutuo o il controllo del notaio.

Come può aiutarti Planet Immobiliare

Planet Immobiliare opera da 30 anni nel mercato immobiliare e ha sede a Trezzano Rosa.

L’esperienza maturata nelle compravendite, nelle locazioni e nella gestione documentale consente all’agenzia di accompagnare proprietari e acquirenti con un metodo completo, professionale e organizzato.

In relazione alle detrazioni casa e agli aspetti fiscali connessi a un immobile, Planet Immobiliare può aiutarti a:

• raccogliere e ordinare la documentazione necessaria alla compravendita;
• verificare la presenza di lavori e bonus edilizi;
• individuare eventuali rate residue ancora attive;
• coordinare il confronto con notaio, tecnico, amministratore, banca, CAF o commercialista;
• chiarire quali documenti devono essere consegnati all’acquirente;
• valutare l’impatto delle ristrutturazioni sul valore commerciale;
• analizzare l’effetto degli interventi energetici sulla presentazione dell’immobile;
• impostare correttamente la vendita di una casa acquistata o ristrutturata con agevolazioni;
• gestire locazioni e informazioni utili per proprietari e inquilini;
• prevenire criticità documentali che potrebbero emergere durante la trattativa;
• preparare l’immobile ai controlli necessari prima del rogito.

Planet Immobiliare non sostituisce il CAF, il commercialista o il consulente fiscale.

Il suo ruolo è offrire una consulenza immobiliare concreta, controllare gli aspetti collegati all’immobile e coordinare i professionisti coinvolti, affinché la compravendita o la locazione possano procedere con maggiore chiarezza, sicurezza e serenità.

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Hai acquistato, venduto, affittato o ristrutturato casa e vuoi capire quali documenti servono per gestire correttamente il tuo immobile?
Contatta Planet Immobiliare per una consulenza personalizzata.
Analizzeremo la situazione dell’immobile, la documentazione disponibile e gli aspetti che dovranno essere approfonditi con il notaio, il tecnico o il consulente fiscale.

Preparare oggi una pratica completa significa evitare ritardi, dubbi e problemi domani.

Nota importante

Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità esclusivamente informative e si riferiscono alla disciplina disponibile per il Modello 730/2026 e alle spese sostenute nel 2025.

Le agevolazioni fiscali possono dipendere dalla situazione personale del contribuente, dalla data dei contratti, dalla tipologia di intervento, dal titolo posseduto sull’immobile e da eventuali successive modifiche normative.

Prima di presentare la dichiarazione dei redditi è sempre opportuno rivolgersi a un CAF, commercialista o professionista abilitato.

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